Wie een oude woning koopt om er iets nieuws neer te zetten, of een vervallen huis op eigen grond wil vervangen, krijgt al vroeg de vraag: wat kost het om dit huis helemaal weg te laten halen? In offertes en op internet zie je prijzen per m², per m³ en soms één totaalbedrag. Dat maakt vergelijken lastig. In dit artikel lees je welke prijzen realistisch zijn, hoe je je eigen woning grof doorrekent en welke posten vaak pas laat in beeld komen.
Wat kost een woning volledig slopen gemiddeld?
Volledige sloop van een woning inclusief fundering kost indicatief € 40 tot € 60 per m² vloeroppervlak. Voor een gemiddelde gezinswoning van 150 m² kom je daarmee op ongeveer € 6.000 tot € 9.000 voor het sloopwerk zelf. De prijsvergelijkers die deze bedragen noemen, rekenen met een goed bereikbare woning zonder asbest.
| Soort sloop | Indicatieve prijs per m² | Voorbeeld woning 150 m² |
|---|---|---|
| Complete sloop inclusief fundering | € 40 – € 60 | € 6.000 – € 9.000 |
| Sloop tot op de fundering (fundering blijft liggen) | € 30 – € 40 | € 4.500 – € 6.000 |
| Sloop tot casco (buitenmuren blijven staan) | € 15 – € 25 | € 2.250 – € 3.750 |
| Strippen (afwerking, installaties, binnenwanden eruit) | € 7 – € 15 | € 1.050 – € 2.250 |
Let op wat er wel en niet in zo'n prijs zit. Sommige bronnen rekenen afvoer en stortkosten mee, andere juist niet. Asbestsanering, het verwijderen van de aansluitingen voor gas, water en elektra, en eventuele bomen, verharding of kabels in de tuin staan er vrijwel nooit in.
Tip: vraag bij elke offerte uitdrukkelijk of afvoer, stortkosten, het scheiden van afval en het vlak opleveren van het terrein zijn inbegrepen. Een lage prijs per m² zonder afvoer is aan het eind vaak de duurste.
Hoe werkt een prijs per m³?
Een prijs per m³ gaat over de bruto inhoud van het gebouw: de lengte maal de breedte maal de hoogte van alles wat binnen de buitenkant van de gevels en het dak valt. Makelaars en architecten meten die inhoud volgens de NEN 2580. Grotere sloopbedrijven rekenen bij complete gebouwen graag in m³, omdat inhoud beter zegt hoeveel materiaal er vrijkomt dan alleen het vloeroppervlak.
Openbare prijslijsten per m³ zijn er nauwelijks. Je kunt de m²-prijzen wel grof omrekenen. Reken per bouwlaag met ongeveer drie meter bruto hoogte, inclusief vloer, dan komt € 40 tot € 60 per m² neer op grofweg € 13 tot € 20 per m³ bruto inhoud. Zie dat als rekenhulp, niet als marktprijs: een woning met een hoge kap of veel beton in vloeren en fundering valt anders uit.
Rekenvoorbeeld. Een vrijstaande woning heeft een footprint van 10 bij 9 meter, twee bouwlagen en een kap. Met een gemiddelde hoogte van 7,5 meter is de bruto inhoud ongeveer 10 × 9 × 7,5 = 675 m³. Met € 13 tot € 20 per m³ kom je op circa € 8.800 tot € 13.500 voor het sloopwerk, vóór asbest en bijkomende posten.
Verwar de inhoud van het gebouw niet met het volume sloopafval. Gebroken puin, hout en dakmateriaal nemen los gestort meer ruimte in dan in het gebouw zelf. De grens van 10 m³ voor de sloopmelding gaat over dat afvalvolume, en bij een complete woning zit je daar altijd ruim boven.
Welke extra kosten komen erbij?
Naast het sloopwerk betaal je bij een woning bijna altijd voor onderzoek, afvoer en het afkoppelen van de nutsvoorzieningen. Die posten kunnen samen net zoveel kosten als de sloop zelf.
| Post | Indicatie | Toelichting |
|---|---|---|
| Asbestinventarisatie (type A) | € 300 – € 600 | Verplicht bij woningen van vóór 1994 |
| Aanvullend destructief onderzoek (type B) | € 650 – € 1.500 | Als er verborgen bronnen kunnen zitten |
| Asbestsanering door gecertificeerd bedrijf | vaak € 25 – € 50 per m² asbesthoudend materiaal | Sterk afhankelijk van soort en hoeveelheid |
| Gemengd bouw- en sloopafval | rond € 255 per ton | Gescheiden puin is fors goedkoper |
| Container bouwafval | € 230 – € 2.500 | Per container, naar grootte en afvalsoort |
| Aansluitingen laten verwijderen | per netbeheerder verschillend | Gas, elektra, water en eventueel riool |
| Sloopmelding | kosteloos | Leges alleen bij een omgevingsvergunning |
Reken daarnaast op een reserve voor onvoorziene zaken, zoals een oude kelder, olietank of een fundering die zwaarder blijkt dan gedacht. In de praktijk zien we dat juist bij oudere woningen de verrassingen onder het maaiveld zitten.
Welke factoren bepalen de prijs?
De grootste prijsbepalers zijn het materiaal, de fundering, de bereikbaarheid en de aanwezigheid van asbest. Twee woningen met hetzelfde oppervlak kunnen daardoor duizenden euro's verschillen.
- Bouwwijze. Houtskeletbouw is sneller te slopen dan gewapend beton. Betonnen vloeren en kelders vragen zwaarder materieel en meer breekwerk.
- Fundering. Een strokenfundering eruit halen kost extra graafwerk. Een paalfundering wordt meestal afgekapt in plaats van getrokken.
- Vrijstaand of geschakeld. Een vrijstaande woning kan met een kraan van alle kanten worden aangepakt. Bij een twee-onder-een-kap of rijwoning moet de gemeenschappelijke muur voorzichtig worden losgemaakt en aan de kant van de buren worden afgewerkt.
- Bereikbaarheid en ruimte. Kunnen kraan en containers op eigen terrein staan, dan gaat het snel. Smalle straten, een binnenstad of geen opslagruimte maken het werk trager en duurder.
- Asbest. Bij woningen van vóór 1994 is de kans groot dat er iets zit, bijvoorbeeld in het dak, de vloerbedekking of rond de cv-ketel.
- Mate van scheiden. Hoe beter de voorsloop, hoe meer schone stromen en hoe lager de stortkosten.
Welke regels gelden bij het slopen van een woning?
Voor een complete woning is altijd een sloopmelding nodig, minimaal vier weken voor de start via het Omgevingsloket. Dat staat in artikel 7.10 van het Besluit bouwwerken leefomgeving (Bbl), omdat er bij een woning altijd meer dan 10 m³ sloopafval vrijkomt.
Is de woning gebouwd vóór 1994, dan moet je bovendien een asbestinventarisatierapport hebben voordat je sloopt (artikel 7.9 Bbl). Dat rapport hoort bij de sloopmelding en moet vóór de sanering aan de saneerder worden gegeven. Hoe dat onderzoek verloopt en wat het kost, lees je in ons artikel over de asbestinventarisatie.
Een omgevingsvergunning heb je alleen nodig bij een monument, in een beschermd stads- of dorpsgezicht of als het omgevingsplan van je gemeente dat voorschrijft. Het verschil lees je in sloopmelding of omgevingsvergunning. Vergeet ook je hypotheekverstrekker niet: je woning is het onderpand, dus je hebt toestemming nodig.
Let op: sloopwerk mag pas beginnen als de asbestsanering is afgerond en vrijgegeven. Plan de sanering daarom ruim voor de sloopdatum in.
Hoe verloopt de sloop van een woning?
Een totaalsloop volgt een vaste volgorde van voorbereiding, sanering, voorsloop en hoofdsloop. Het voorwerk duurt vaak langer dan het slopen zelf. Hoeveel tijd elke fase kost, lees je in hoe lang duurt het slopen van een huis.
- Opname en offerte. Het sloopbedrijf bekijkt bouwwijze, fundering, bereikbaarheid en mogelijke asbestbronnen.
- Asbestinventarisatie. Een gecertificeerd bureau onderzoekt de woning en stelt het rapport op.
- Sloopmelding en toestemming. Melding via het Omgevingsloket, minimaal vier weken vooraf. Regel tegelijk de toestemming van je hypotheekverstrekker.
- Nutsvoorzieningen. Laat de netbeheerder en het waterbedrijf de aansluitingen verwijderen. Vraag dit tijdig aan, want daar zit vaak wachttijd op.
- Asbestsanering. Een gecertificeerd saneringsbedrijf verwijdert het asbest, waarna een vrijgave volgt.
- Voorsloop. Herbruikbare onderdelen, installaties, hout, glas en metaal gaan er gescheiden uit.
- Hoofdsloop. Met kraan en sorteergrijper wordt de ruwbouw afgebroken, daarna eventueel de fundering.
- Afvoer en oplevering. Puin en overige stromen gaan naar recycling, het terrein wordt vlak en bouwrijp opgeleverd.
Wij verwijderen zelf geen asbest. Zien we verdachte materialen, dan schakelen we via onze asbest signalering een gecertificeerd bureau en saneerder in en slopen wij daarna de rest. Het vrijgekomen afval voeren we gescheiden af naar recycling. Hoeveel daarvan opnieuw gebruikt kan worden, lees je in ons artikel over circulair slopen.
Totaalsloop of renovatiesloop?
Volledig slopen is niet altijd nodig. Is de draagconstructie gezond en past de indeling, dan kan een renovatiesloop tot casco goedkoper zijn: je laat buitenmuren, vloeren en dak staan en stript de rest. Dat scheelt sloopkosten en vaak ook in de bouwkosten daarna. Kiezen tussen beide doe je het best samen met je architect of aannemer. De verschillen staan op een rij in renovatiesloop of totaalsloop.
Ons advies
Voor een gemiddelde woning ben je met het sloopwerk zelf enkele duizenden tot ruim tienduizend euro kwijt; asbest, afvoer en de nutsaansluitingen kunnen dat flink verhogen. Begin bij een woning van vóór 1994 altijd met de asbestinventarisatie, want daar hangen de planning en een groot deel van de kosten aan. Vergelijk offertes alleen als ze dezelfde posten bevatten.
Wil je een woning laten slopen door een VCA-gecertificeerd bedrijf? Bekijk onze werkwijze bij totaalsloop van woningen en gebouwen of stuur ons de bouwtekening of een paar foto's met het adres. Dan ontvang je binnen 24 uur een vrijblijvende offerte op maat.
Veelgestelde vragen
Heb ik een vergunning nodig om mijn huis te slopen?
Meestal niet. Voor het slopen van een complete woning is wel altijd een sloopmelding nodig, minimaal vier weken vooraf via het Omgevingsloket. Een omgevingsvergunning is alleen nodig bij een monument, in een beschermd stads- of dorpsgezicht of als het omgevingsplan van je gemeente dat eist.
Moet ik mijn hypotheekverstrekker inlichten als ik mijn huis wil slopen?
Ja. De woning is het onderpand van je hypotheek, dus je hebt toestemming nodig van de bank of verzekeraar. In je hypotheekvoorwaarden staat hoe je die aanvraagt. Regel dit voordat je opdracht geeft.
Kan ik geld besparen door de woning eerst zelf leeg te halen?
Ja, het leeghalen van inboedel, losse kasten en vloerbedekking scheelt arbeid en afvalkosten. Begin niet zelf aan wanden, plafonds of leidingen in een woning van vóór 1994 zolang niet vaststaat dat er geen asbest in zit.
Blijft de fundering liggen of gaat die er ook uit?
Dat kies je zelf. Sloop tot op de fundering is goedkoper, maar dan moet de nieuwbouw daarop afgestemd zijn. Een paalfundering wordt meestal niet getrokken; de palen blijven in de grond en de koppen worden afgekapt. Overleg dit vooraf met je constructeur.
Kan er tijdens de sloop nog iets hergebruikt worden?
Vaak wel. Dakpannen, balken, deuren, radiatoren en metalen worden bij een zorgvuldige voorsloop apart gehouden. Schoon puin gaat naar een breker en wordt granulaat. Dat scheelt ook in de afvoerkosten.